Una escritura de derechos posesorios y la construcción de una casa pueden ser importantes, pero no garantizan por sí solas la propiedad del terreno. Hay que revisar la historia registral, catastral y física del inmueble.
Hay personas que durante años han vivido en un terreno, han construido su casa, levantado cercas, rellenado el suelo o mantenido el inmueble. En algún momento descubren que el terreno aparece inscrito a nombre del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, aunque en sus documentos privados se hable de compraventa de derechos posesorios o de mejoras.
La primera reacción suele ser: “He estado aquí durante muchos años; la propiedad debería ser mía”. Sin embargo, la respuesta jurídica requiere revisar varios aspectos antes de llegar a esa conclusión.
Una escritura en la que se venden derechos posesorios o mejoras demuestra que existió un negocio entre determinadas personas. Puede servir para reconstruir la historia de la posesión, identificar a los anteriores ocupantes y acreditar que se pagó un precio. Pero ese documento no necesariamente transmite la propiedad registral del inmueble.
La diferencia es importante. Comprar una casa, un relleno, una cerca o una estructura no equivale automáticamente a comprar el derecho de propiedad sobre el terreno donde esas mejoras se encuentran.
EL PRIMER PASO ES CONFIRMAR QUE SE TRATA DEL MISMO TERRENO
En algunos casos existe una aparente coincidencia entre el plano utilizado en la escritura y una finca registrada a nombre de una institución. Esa coincidencia debe verificarse técnicamente.
Conviene comparar la finca registral, el plano catastrado, los planos anteriores, las medidas y linderos, las coordenadas y la ubicación física de la casa y las demás construcciones.
Puede existir un traslape parcial, una diferencia de áreas o incluso un error en la ubicación histórica de alguno de los planos. Por eso, antes de presentar una demanda, es prudente contar con un estudio registral y catastral. Cuando hay dudas sobre la ubicación, también puede ser necesario un levantamiento topográfico.
¿SE PUEDE ADQUIRIR EL TERRENO POR PRESCRIPCIÓN?
El Código Civil costarricense establece que la prescripción positiva exige título traslativo de dominio, buena fe y posesión. Esa posesión debe ejercerse en calidad de propietario, de manera continua, pública y pacífica, durante el plazo legal correspondiente. Véanse los artículos 853 a 860 del Código Civil.
El tiempo de ocupación es relevante, pero no resuelve el caso por sí solo. También hay que determinar cómo comenzó la posesión, qué documentos existen, si se reconoció en algún momento el derecho del titular registral y cuál es la naturaleza jurídica del inmueble.
No es igual ocupar un terreno que se recibió de buena fe mediante una compraventa aparentemente válida que ingresar a un inmueble sabiendo que pertenecía a una institución pública. Tampoco es lo mismo poseer un lote privado que un terreno afectado a un proyecto habitacional, una zona pública o un bien sometido a un régimen especial.
LAS MEJORAS PUEDEN SER UNA PRETENSIÓN DISTINTA
Aun cuando la posibilidad de adquirir el terreno sea discutible, las mejoras realizadas pueden tener importancia jurídica propia.
Una casa, un relleno, un galerón, una planche de cemento o una cerca representan inversiones que pueden documentarse. Para ello conviene reunir fotografías antiguas y recientes, facturas, contratos de construcción, recibos, declaraciones de vecinos, permisos, comprobantes de compra de materiales y cualquier comunicación con la institución o con anteriores poseedores.
La buena fe del poseedor, el conocimiento que tenía sobre la titularidad y la utilidad de las obras pueden influir en el análisis. También es necesario determinar si las mejoras aumentaron el valor del inmueble y si fueron realizadas antes o después de conocer la situación registral.
En estos casos, la estrategia no debería reducirse a una sola pregunta: “¿Puedo titular?”. Es más útil separar las posibilidades: determinar si existe una vía para discutir la propiedad; establecer si el inmueble puede ser objeto de prescripción; analizar el reconocimiento económico de las mejoras; y verificar si existe una alternativa de negociación con la institución.
La historia de la posesión debe reconstruirse con documentos y mediciones, no únicamente con recuerdos. Un análisis temprano puede evitar que se inicie un proceso costoso sobre una finca que no coincide exactamente con el terreno ocupado.
¿Ha construido o comprado derechos posesorios sobre un inmueble que aparece inscrito a nombre del INVU? MTC Legal puede revisar la documentación, la situación registral y las opciones disponibles.